O dono do Mall of America colocou o destino de varejo de Minnesota como garantia em uma aposta de alto risco para uma nova mega atração à sombra da cidade de Nova York.
O Triple Five Group prometeu uma participação de 49% no megamall como garantia para ganhar um empréstimo para a construção do enorme complexo de entretenimento e varejo American Dream, em New Jersey Meadowlands, um projeto que deve ser iniciado em outubro após várias tentativas fracassadas de desenvolvedores anteriores.
As autoridades de Bloomington ficaram surpresas ao descobrir a garantia de 2017 em documentos no último outono, quando a cidade estava desenvolvendo planos para financiar um parque aquático ao lado do shopping, proposto pela Triple Five.
O staff de Bloomington está muito interessado nas transações de negócios da Triple Five no Canadá, em parte porque o shopping representa cerca de 10% da base fiscal da cidade. O Mall of America pressionou e ganhou milhões em subsídios fiscais do Legislativo estadual nos últimos anos para ajudar na expansão do shopping, o que torna possível o negócio de parques aquáticos.
“Preferiríamos que o Mall of America não fosse usado como garantia para outros projetos”, disse Schane Rudlang, administrador da autoridade portuária de Bloomington. A descoberta estimulou uma teleconferência entre autoridades da cidade e da Triple Five para entender melhor o acordo, disse Rudlang, e, finalmente, a cidade mudou seu contrato com a Triple Five para obrigar a divulgação de promessas semelhantes no futuro.
As ofertas de entretenimento do projeto American Dream, com 3 milhões de pés quadrados, serão grandes mesmo para os padrões do Mall of America, apresentando um parque aquático DreamWorks, parque de diversões Nickelodeon, pista de esqui de 16 andares, pista de patinação no gelo e um observatório voltado para o horizonte de Nova York.
Com 5,6 milhões de pés quadrados, o Mall of America continuará sendo o maior shopping center do país, disseram representantes da Triple Five, mas uma parcela maior do American Dream é dedicada ao entretenimento.
O consultor de varejo de Baltimore, Nick Egelanian, disse que os proprietários da Triple Five estão apostando em atrações de alto nível para estimular as vendas no varejo, e não há acordo entre os especialistas do setor se isso vai funcionar.
“Eles estão fazendo uma grande aposta no American Dream e, obviamente, colocando parte do Mall of America em risco”, disse Egelanian.
A aposta da Triple Five é que os shoppings de todo o país se veem ameaçados pelas falências do varejo e encerramentos ocasionados, em parte, pelas compras online.
“Os shopping centers de tijolos e argamassa estão desorganizados”, disse Kurt Hagen, executivo da Triple Five, à autoridades de Bloomington neste ano. Ele explicou porque o Mall of America, que, segundo ele, não está em apuros, deve continuar a evoluir.
“O Mall of America é uma prova de que o varejo de destino funciona”, disse o porta-voz do shopping, Dan Jasper, em um comunicado. “A Triple Five tem provado o sucesso deste modelo de desenvolvimento há mais de 35 anos, primeiro com o West Edmonton Mall e depois com o Mall of America. Estamos confiantes na visão e no futuro porque estamos tendo sucesso todos os dias”.
Rudlang disse que não está claro qual seria o efeito prático se outra entidade assumisse a propriedade minoritária do shopping. Hagen disse que não haveria nenhum efeito, já que a Triple Five manteria uma participação majoritária. A empresa foi sócia-proprietária até 2006, quando assumiu o controle total.
“Há uma escola de pensamento que diz que não haveria impacto, porque a Triple Five ainda teria 51%”, disse Rudlang. “E há outra escola de pensamento que aponta para um sócio minoritário muito interessado.”
O projeto American Dream tem sido perseguido por problemas financeiros e ações judiciais desde que os desenvolvedores anteriores iniciaram o que foi chamado de “Xanadu” em 2004. A construção parou durante o colapso financeiro dos EUA, o que levou o Gov. Chris Christie a chamar o complexo inacabado e colorido de “o prédio mais feio de Nova Jersey e, talvez, da América”.
Quando a Triple Five assumiu em 2011, ainda havia esperanças de que ele pudesse ser concluído a tempo para o Super Bowl nas proximidades de Meadowlands, em 2014.
Mas processos judiciais e soluços de financiamento causaram mais atrasos. Os subsídios fiscais estaduais e municipais para o projeto avaliados em US$ 1,1 bilhão em títulos municipais livres de impostos foram finalmente aprovados.
Isso foi combinado com um empréstimo de construção de US$ 1,67 bilhão garantido por uma participação de 49% no Mall of America e no West Edmonton Mall. O JPMorgan Chase foi o principal financiador do empréstimo de construção, disse Hagen, mas há credores adicionais.
“Abordagens de financiamento como essa são bastante comuns em grandes projetos de desenvolvimento, como o American Dream”, disse Hagen em um comunicado.
“Empréstimos para construção normalmente exigem garantias de uma empresa controladora, e como a Triple Five não é uma empresa pública, essa foi a maneira mais direta para ela fornecer essa garantia. É estritamente um passivo contingente e nenhum impacto é antecipado no Mall of America. ”
O financiamento da American Dream foi a maior venda de títulos municipais sem classificação em 2017. As obrigações geralmente não são avaliadas se forem consideradas arriscadas demais para obter uma classificação de grau de investimento, disse o banqueiro de investimentos Nate Betnun, de Maryland, especializado em operações com bônus isentos de impostos.
Betnun disse que os títulos excedem em muito o que seria normal para um projeto de shopping center, que geralmente varia de US$ 5 milhões a US $ 100 milhões.
“Era claramente um empreendimento arriscado”, disse Betnun, acrescentando que as últimas estimativas de leasing mostram que o projeto teve um bom começo.
“Esse projeto tem uma boa chance de sucesso, apenas com base nos inquilinos que eles atraíram e no tamanho do mercado”, disse o especialista de Minneapolis, Jim McComb. “E quando você considera o tamanho desse mercado e o tamanho do mercado de Minneapolis ou do mercado de Edmonton, eles têm muito mais chances de sucesso do que tiveram com o Mall of America.”
O Triple Five também está em fase de planejamento de um shopping center ainda maior, localizado perto de Miami e chamado American Dream Miami. Perguntado se o Mall of America seria usado como garantia para esse projeto, Hagen disse que não pode especular sobre acordos futuros de financiamento.
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