Durante décadas, o shopping center foi concebido essencialmente como um ativo de varejo. Um empreendimento planejado para concentrar lojas, gerar fluxo de consumidores e capturar valor por meio de aluguéis e participação nas vendas. Esse modelo funcionou muito bem por muitos anos, mas a evolução das cidades, do comportamento do consumidor e do próprio mercado imobiliário está deixando algo cada vez mais evidente: os ativos que apresentam melhor performance hoje são aqueles que integram diferentes usos em um mesmo ecossistema urbano. Os empreendimentos multiuso, ou mixed-use, estão ganhando cada vez mais destaque.
Mais do que uma tendência arquitetônica ou urbanística, esse modelo vem se consolidando como uma estratégia poderosa de geração de valor imobiliário e comercial. Na prática, projetos que integram varejo, residencial, escritórios, hotelaria e serviços criam ativos mais resilientes, capazes de gerar fluxo constante e ampliar as fontes de receita ao longo do tempo.
O fim do shopping como destino isolado
Durante muitos anos, o funcionamento de um shopping center dependia basicamente de uma decisão do consumidor: sair de casa para ir ao shopping. Porém, segundo dados da Abrasce, atualmente menos de 40% dos consumidores vão ao shopping com o objetivo primário de fazer compras. O consumidor hoje busca conveniência, gastronomia, serviços, lazer e experiências que façam parte da sua rotina cotidiana. Está cada vez mais caro gerar fluxo de visitantes nos shoppings.
É exatamente nesse ponto que os ativos multiuso se tornam mais competitivos. Quando um empreendimento integra moradia, trabalho, lazer e consumo, ele deixa de depender exclusivamente do fluxo ocasional de visitantes e passa a gerar um fluxo permanente de pessoas. Moradores, profissionais que trabalham nas torres corporativas, hóspedes de hotéis, pacientes de clínicas e frequentadores de academias e restaurantes passam a fazer parte da dinâmica diária do empreendimento.
O shopping deixa de ser apenas um destino. Ele passa a ser parte da vida urbana.
O que os grandes projetos internacionais já demonstram
Nos mercados mais maduros, essa transformação já é bastante clara. O Hudson Yards, em Nova York, é talvez o exemplo mais emblemático dessa nova geração de empreendimentos. O projeto integra shopping center, torres corporativas, residências, hotelaria, restaurantes e equipamentos culturais, criando um verdadeiro distrito urbano.
Outro caso relevante é o Brickell City Centre, em Miami, que reúne varejo premium, hotel, escritórios e residências em um único complexo, criando fluxo permanente e altamente qualificado. Na Ásia, o Roppongi Hills, em Tóquio, funciona praticamente como uma pequena cidade integrada, combinando varejo, escritórios, residências, hotel e espaços culturais. Já o Icosiam, em Bangkok, integra shopping center, hotelaria de luxo, residências e atrações culturais, atraindo tanto consumidores locais quanto turistas internacionais.
Em todos esses casos, o shopping deixa de ser apenas um centro de compras e passa a funcionar como o núcleo comercial de um ecossistema urbano muito mais amplo.
O avanço dos projetos multiuso no Brasil
No Brasil, essa tendência também começa a ganhar força, inclusive entre as principais empresas de shopping centers listadas na Bolsa. A Allos, a Iguatemi e a Multiplan são exemplos de companhias que estão investindo massivamente na transformação de seus ativos em complexos multiuso, adicionando torres residenciais, corporativas, hotéis e centros de saúde aos seus empreendimentos.
Esses exemplos mostram que o modelo multiuso já deixou de ser uma ideia conceitual. Ele está sendo implementado de forma concreta em diversos projetos pelo País, desde a criação de bairros planejados como o Golden Lake, da Multiplan, em Porto Alegre, até a urbanização de grandes áreas adjacentes como o Bairro Casa Figueira, da Iguatemi, em Campinas.
Uma mudança profunda na lógica de performance
A incorporação de diferentes usos ao redor dos shoppings muda profundamente a lógica de funcionamento desses ativos. Enquanto o shopping tradicional depende basicamente do consumidor que decide visitá-lo em momentos específicos, os empreendimentos multiuso passam a contar com uma base muito mais constante de frequentadores. Essa dinâmica cria um ambiente de consumo mais distribuído ao longo do dia e da semana, reduzindo a dependência de picos de visitação e aumentando a recorrência de consumo.
Do ponto de vista econômico, isso se traduz em maior estabilidade de vendas para os lojistas e maior resiliência para o empreendimento, como demonstram os dados de mercado.
O caminho sem volta para a resiliência e o valor
Os dados confirmam a tese: ativos multiuso não são apenas mais resilientes, mas também mais rentáveis. Com taxas de ocupação entre 90% e 95%, superam os 80% a 85% dos shoppings tradicionais, e um crescimento anual de vendas que pode chegar a 10%, contra 2% a 5% do modelo antigo. A vantagem competitiva é inegável.
Essa performance superior se reflete em toda a cadeia de valor. Lojistas se beneficiam de um fluxo de pedestres de 20% a 30% maior e de um tempo de permanência até 40% superior, resultando em maior conversão e fidelidade. Para os investidores, o prêmio é claro: aluguéis de 10% a 20% mais altos e uma valorização imobiliária que pode alcançar 25% a mais em comparação com projetos tradicionais.
O que estamos assistindo é uma mudança estrutural no papel do shopping dentro da cidade. Ele deixa de ser apenas um centro de compras e passa a ser uma peça central da vida urbana contemporânea. Para investidores, desenvolvedores e gestores, a mensagem é clara: os empreendimentos que funcionam de forma isolada tendem a enfrentar mais desafios, enquanto aqueles que conseguem integrar diferentes funções em um mesmo ambiente criam ecossistemas vivos, capazes de gerar movimento, consumo e valor de forma contínua.
No fundo, o jogo da performance no setor de shopping centers está sendo redefinido. E, nesse novo tabuleiro, os ativos multiuso não são apenas uma tendência. Eles são a estratégia vencedora para quem busca prosperar nas próximas décadas.
Francisco Ritondaro, especialista em shoppings, outlets e varejo.
*Este texto reproduz a opinião do autor e não reflete necessariamente o posicionamento da Mercado&Consumo.
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