Ao ultrapassar, pela primeira vez, a marca de R$ 200 bilhões em faturamento, com vendas totais de R$ 200,9 bilhões em 2025, segundo dados divulgados pela Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), o setor de shopping centers brasileiro alcança um marco histórico. Mas, quando analisado com mais profundidade, revela um movimento desigual de performance entre diferentes formatos de shoppings e classes de renda atendidas, além de desafios estruturais de produtividade e rentabilidade que seguem pressionando o setor.
À primeira vista, o resultado confirma a força dos shopping centers na economia nacional. O setor emprega mais de 1,08 milhão de pessoas, reúne 658 empreendimentos em operação e recebe, em média, 471 milhões de visitas mensais. Isso significa que cada brasileiro frequenta um shopping aproximadamente 2,14 vezes por mês, evidenciando a centralidade desses ativos como polos de consumo, serviços, convivência e lazer.
No entanto, o dado agregado esconde realidades bastante distintas dentro do próprio setor.
Luxo performa melhor
A análise da performance das principais operadoras de shopping centers listadas em bolsa ao longo de 2025 ajuda a explicar essa assimetria. Grupos com foco no segmento de consumo de alta renda e em ativos premium, como JHSF, Iguatemi e Multiplan, apresentaram desempenho de vendas e resultados operacionais superiores à média do setor, sustentados por um público menos sensível a preços, com maior capacidade de consumo e mix mais qualificado.
Por outro lado, grupos com maior exposição ao consumo das classes média e média-baixa, como Allos e General Shopping, enfrentaram um ambiente mais desafiador. A compressão da renda disponível, o crédito mais restritivo e a maior sensibilidade do consumidor a preços impactaram diretamente o crescimento real das vendas e pressionaram as margens.
Esse contraste reforça uma tendência estrutural do varejo brasileiro: o crescimento do consumo tem sido desigual, favorecendo shoppings voltados ao público de maior renda, enquanto ativos mais dependentes do consumo de massa enfrentam um cenário de ajuste mais duro.
O crescimento existe, mas não onde realmente importa
Essa leitura fica ainda mais clara ao analisarmos a evolução histórica da produtividade por metro quadrado do setor entre 2000 e 2025.
No período, as vendas por metro quadrado passaram de R$ 5.118 para R$ 10.971, um crescimento nominal de 114,4%. À primeira vista, o número parece expressivo. No entanto, quando ajustado pela inflação, medida pelo IPCA, o cenário se inverte: houve uma queda real de aproximadamente 51,3% nas vendas por metro quadrado.
Esse é um dos dados mais relevantes e menos debatidos
Enquanto a receita real por área perdeu poder de compra ao longo dos anos, os custos operacionais dos varejistas acompanharam ou até superaram a inflação. Aluguéis, folha de pagamento, encargos trabalhistas, energia, tecnologia, logística e marketing tornaram-se progressivamente mais caros. O resultado foi a compressão estrutural das margens de lucro, afetando a sustentabilidade financeira de muitas operações, especialmente nos shoppings voltados às faixas de renda mais sensíveis ao ciclo econômico.
Menos visitas, mais eficiência e um consumidor mais seletivo
Os números de 2025 também ajudam a explicar a transformação do comportamento do consumidor. Apesar da leve queda de 1% no fluxo mensal de visitantes, o setor registrou:
- Aumento do ticket médio para R$ 126,79
- Crescimento do tempo médio de permanência para 80 minutos
- Expansão moderada da ABL e do número de lojas
Esses indicadores apontam para uma mudança relevante: o consumidor vai menos vezes ao shopping, mas consome melhor e permanece mais tempo. O shopping center deixou de ser apenas um espaço de passeio e passou a concentrar jornadas de consumo mais objetivas, qualificadas e orientadas à resolução de múltiplas necessidades em uma única visita.
O desafio estratégico do setor daqui para frente
O rompimento da marca dos R$ 200 bilhões é, sem dúvida, simbólico. Mas o verdadeiro desafio do setor não está apenas em crescer em faturamento absoluto. Está em reconstruir produtividade, rentabilidade e eficiência por metro quadrado.
Isso exige uma agenda estratégica clara:
- Requalificação do mix, com maior peso de serviços, saúde, conveniência e lazer
- Uso intensivo de dados para gestão comercial, precificação e performance de lojistas
- Foco em experiências que aumentem a conversão, não apenas o fluxo
O shopping center brasileiro já mostrou, ao longo de seus 60 anos de história, uma enorme capacidade de adaptação. Os números de 2025 reforçam essa resiliência. Mas eles também deixam um recado claro: o próximo ciclo de crescimento não será medido apenas em bilhões de reais vendidos, mas na capacidade do setor de gerar valor real e sustentável para lojistas, operadores e investidores.
Francisco Ritondaro, especialista em shoppings, outlets e varejo.
*Este texto reproduz a opinião do autor e não reflete necessariamente o posicionamento da Mercado&Consumo.
Imagem: Envato
