Centros comerciais que concentram alimentação, produtos, serviços essenciais e conveniência, os strip malls foram menos afetados pela pandemia da Covid-19 em 2020.
“Como o mix é muito voltado para produtos e serviços essenciais, durante o período de restrição, cerca de 60%, 70% dos lojistas continuaram operando durante toda a pandemia”, afirma Carlos Montenegro, CEO da Best Center, maior operador de strip malls do País, com 50 empreendimentos, sendo 40 em operação e dez em desenvolvimento.
Enquanto os shoppings amargaram queda de 33% nas receitas em 2020, segundo dados da Abrasce (Associação Brasileira de Shopping Centers), a Best Center registrou crescimento de vendas e de receitas na casa dois dígitos, segundo o executivo.
“Uma parcela [dos lojistas] teve que fechar e sofreu bastante, principalmente os pequenos varejistas de serviços. Já os varejistas essenciais continuaram abertos e captaram o volume de consumo que estava nos shoppings. Eles serviram como alternativa de consumo durante a fase mais restritiva da pandemia.”
Modelo de negócios
Ocupando em média 1,5 mil a 2,5 mil m² de área bruta locável (ABL), o porte desse tipo de empreendimento é pequeno quando comparado com o dos shoppings. Os mercados ocupam uma área média de 1 mil m². Já as lojas de serviço têm, em média, de 50 a 60 m².
“O que nos diferencia mesmo dos shoppings é o mix de lojas, muito voltado a conveniência, produtos e serviços essenciais e rápidos. O shopping normalmente é mais um destino, com um tíquete maior, mas a recorrência é menor. Nos strip malls, o tíquete é menor, mas a pessoa passa, às vezes, até quatro vezes por semana para comprar”, compara Montenegro.
Outro diferencial desse modelo de negócios, segundo Montenegro, é o menor custo operacional, com limpeza, manutenção e segurança, o que afeta o valor do condomínio. “Em média, custa de R$ 15 a R# 20 reais o metro quadrado”, diz.
Inspiração americana
Usualmente localizado em bairros residenciais com o objetivo de atender os moradores de seu entorno, esse modelo de negócio é relativamente recente no Brasil e foi inspirado no mercado americano, onde é bastante difundido. Há dez anos, o Best Center identificou essa oportunidade e passou a desenvolver projetos no País.
Além da capital paulista, a empresa possui empreendimentos na Região Metropolitana e no interior do Estado. “Esse modelo pode ser desenvolvido nas grandes capitais e em cidades um pouco menores. Em geral, a demanda por esse formato aumenta com o crescimento das cidades. Quanto mais difícil for se locomover, mais os clientes vão optar por comprar mais próximo de casa”, explica Montenegro. Segundo ele, a tendência é priorizar as cidades maiores, como Campinas, São José do Rio Preto e Ribeirão Preto.
Atualmente, os strip malls estão concentrados em sua maioria no Sudeste do País: 96% das unidades estão na região, com uma distribuição em capitais (39%); áreas metropolitanas (23%) e interior (39%). Os dados estão presentes no Censo 2020 da ABMalls, a Associação Brasileira de Strip Malls, que reúne as empresas do setor.
Potencial de crescimento
O executivo acredita que a pandemia de Covid-19 acelerou tendências e vê um potencial muito grande de crescimento no segmento. “Vislumbramos um crescimento acelerado. A pandemia serviu para atestar a nossa tese de investimento nesse modelo. Acreditávamos que esse tipo de varejo teria pouca migração para o online”, afirma.
No longo prazo, a Best Center planeja ir para outros Estados e capitais. “Estamos tentando crescer. Nos últimos seis meses, compramos três empreendimentos – um em Cotia e dois em São Paulo. Dois já estão operando e o outro está em obra”, conta.
Com gargalo para conseguir encontrar bons projetos, sejam eles terrenos, sejam empreendimentos prontos, Montenegro evita fazer projeções no curto e médio prazos. “Temos disponibilidade de capital para crescer, mas o que limita nossa velocidade é encontrar bons projetos e converter.”
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