Com 20 shoppings centers espalhados pelo País, a Multiplan se destaca no mercado de administradoras com um portfólio mais homogêneo e dominante (volume absoluto de vendas dos empreendimentos em comparação com os demais players do setor). Com isso, consegue cobrar mais das lojas que alugam seu espaço, segundo o relatório “O que Importa para os Shoppings, Afinal? Uma Análise Detalhada do Desempenho de Longo Prazo dos Portfólios”, do Itaú BBA.
Foram analisados 80 shoppings e mais de 17 mil lojas das três principais administradoras de shoppings no País: Iguatemi, Allos e Multiplan. Com Inteligência Artificial, os pesquisadores categorizaram uma amostra de varejistas de vestuário em quatro categorias de qualidade (Luxo, A+, A e AB).
O estudo indicou que ter um portfólio de empreendimentos premium é comparável a ter um portfólio dominante. A taxa de crescimento composto anual (CAGR) de aluguel por m2 cresceu entre 2% e 2,5% para shoppings com portfólio premium do que para portfólios A/AB em todos os três períodos analisados (pré-pandemia, pós-pandemia e 2015-2023).
“Os shoppings direcionados para o público de melhor poder aquisitivo conseguem cobrar mais aluguel. Isso acontece porque os lojistas chamados premium demonstram melhor desempenho e também possuem margens um pouco mais confortáveis. Outra conclusão do estudo pode parecer óbvia, mas é bastante relevante: shoppings dominantes oferecem melhores retornos”, explica Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da Gouvêa Malls.
Segundo o Itaú BBA, os portfólios dominantes tiveram uma vantagem de desempenho semelhante: suas taxas de crescimento de aluguel/m² superaram os menos dominantes em 2,5% nos três períodos analisados.
“No final das contas, os analistas reafirmam o otimismo com o segmento de shoppings e a confiança no crescimento desse negócio, que de maneira mais ampla tem conseguido se adaptar aos novos tempos”, comenta Marinho.
Características
Varejistas como Renner, Lupo, Centauro e Arezzo tiveram presença forte nos shoppings das três administradoras. O portfólio da Iguatemi é o único que tem lojas como Animale, Shoulder e Le Lis Blanc entre as de maior presença.
Os critérios de presença da pesquisa excluem pontos de venda duplicados (duas lojas ou quiosques no mesmo shopping, por exemplo).
Segundo o estudo, a Multiplan tem o portfólio mais dominante das três empresas analisadas e quase 80% das receitas da empresa estão concentradas nesses ativos, enquanto 60% vêm de um portfólio premium. Combinando os dois critérios, 51% da receita da Multiplan com aluguel provém de empreendimentos dominantes e premium.
Entre os empreendimentos que fazem parte da Multiplan estão Morumbi Shoppin e Anália Franco, em São Paulo; Park Shopping Campo Grande e Park Jacarepaguá, no Rio de Janeiro; e Barra Shopping Sul, no Rio Grande do Sul.
O Iguatemi é a administradora com portfólio mais premium, com 84% da receita vindo desse perfil. Outros 66% vêm de ativos classificados como dominantes. Combinando os dois critérios, 58% da receita com aluguel são de portfólios premium e dominante.
A Allos possui a carteira menos premium das empresas analisadas; no entanto, o nível de domínio dos seus ativos como proporção das receitas de aluguel está mais próximo dos seus pares do que normalmente se entende (55% para Allos vs. uma média de 70% para Multiplan e Iguatemi).
A exposição da empresa a ativos de perfil premium é de apenas 22%; consequentemente, os ativos classificados como premium e dominantes representam apenas 14% de sua receita de aluguel.
“A Allos mereceu destaque dos analistas pelo trabalho recente de equilíbrio na carteira de shoppings, vendendo aqueles menos dominantes e investindo mais nos que são capazes de gerar vendas elevadas”, Marinho explica.
Imagem: Divulgação e Itaú BBA
