Quando se fala em reforma tributária, a maior parte das discussões gira em torno de alíquotas, créditos fiscais e impactos sobre preços. Mas, para o setor de shopping centers, talvez a mudança mais relevante esteja em outro lugar.Reforma tributária pode redefinir o papel dos shoppings na economia para acelerar uma profunda reorganização da geografia econômica do varejo brasileiro e, consequentemente, redefinir o papel dos shopping centers dentro das cidades.
Durante décadas, muitas decisões de investimento, logística e expansão foram fortemente influenciadas pela chamada guerra fiscal entre os estados. Centros de distribuição foram instalados em determinadas regiões não necessariamente pela proximidade dos consumidores, mas pelos incentivos tributários oferecidos por governos estaduais. Em muitos casos, a eficiência operacional ficava em segundo plano.
Com a implementação gradual do IBS e da CBS e o avanço da tributação no destino, boa parte dessas distorções tende a desaparecer. A lógica econômica passa a favorecer estruturas mais eficientes, mais próximas dos mercados consumidores e com menor custo logístico. E é justamente nesse cenário que surge uma oportunidade pouco discutida para os shopping centers.
Os principais shoppings brasileiros ocupam áreas privilegiadas dentro das cidades. Possuem infraestrutura consolidada, acessibilidade, segurança, estacionamento, operação permanente e, principalmente, proximidade com milhões de consumidores. Características que historicamente foram utilizadas para atrair fluxo de visitantes passam agora a representar um ativo valioso para operações de logística urbana.
O crescimento do comércio eletrônico e a consolidação das estratégias omnichannel já vinham impulsionando essa transformação. Modelos como click and collect, ship from store e retirada de produtos em loja deixaram de ser tendências para se tornarem parte da rotina do varejo. A reforma tributária deve acelerar esse movimento.
À medida que as empresas redesenharem suas cadeias de abastecimento com foco em eficiência e proximidade do consumidor final, os shopping centers passam a reunir condições únicas para atuar como hubs urbanos de distribuição e last mile. O que antes era visto apenas como um centro de consumo passa a desempenhar também uma função logística.
Essa transformação não significa que os shopping centers deixarão de ser espaços de varejo, lazer e serviços. Pelo contrário. O que estamos observando é a ampliação de sua função econômica dentro nas cidades.
A loja física também assume um novo papel. Além de vender, passa a funcionar como centro de distribuição local, ponto de retirada, espaço de relacionamento e suporte à operação digital das marcas. O consumidor já não enxerga mais fronteiras entre o físico e o digital, e a infraestrutura dos empreendimentos precisará acompanhar essa nova realidade.
Ao mesmo tempo, a reforma cria desafios importantes para algumas das receitas tradicionalmente relevantes do setor. O estacionamento talvez seja o exemplo mais emblemático.
Durante muitos anos, essa operação foi tratada como uma importante fonte de geração de caixa para os empreendimentos. Em diversos ativos, ela representa parcela significativa do resultado operacional. Entretanto, com a implantação do novo sistema tributário, a carga incidente sobre essa atividade tende a aumentar de forma relevante.
Diferentemente do varejo, que possui uma cadeia extensa de créditos vinculados à aquisição de mercadorias, a operação de estacionamento é essencialmente uma prestação de serviços, com menor capacidade de aproveitamento de créditos tributários.
O resultado pode ser uma pressão significativa sobre margens e preços. Isso cria um desafio estratégico para os operadores. Afinal, o estacionamento não é apenas uma linha de receita. Ele faz parte da experiência do consumidor. Aumentos expressivos de preço podem impactar diretamente a frequência de visitas, especialmente em empreendimentos voltados para consumidores mais sensíveis à renda.
A tendência é que os operadores busquem novas formas de monetização e relacionamento, utilizando programas de fidelidade, integração com aplicativos, benefícios vinculados ao consumo, carregamento de veículos elétricos e soluções que reduzam a dependência da simples cobrança pela vaga.
Para investidores e fundos imobiliários, o cenário também exige uma nova leitura dos ativos. Durante muito tempo, a análise do setor esteve concentrada em indicadores como ocupação, inadimplência e crescimento das vendas. Esses indicadores continuam relevantes, mas passam a conviver com uma nova camada de avaliação.
Questões como potencial logístico, capacidade de integração omnichannel, geração de receitas acessórias, uso de dados e qualidade da gestão operacional tendem a ganhar peso crescente na percepção de valor dos ativos.
O mercado já vem demonstrando que os empreendimentos mais produtivos e melhor posicionados capturam uma parcela crescente do consumo. A reforma tributária pode acelerar ainda mais essa diferenciação.
No fundo, a discussão não é apenas sobre impostos
Assim como o comércio eletrônico transformou o varejo nas últimas duas décadas, a reforma tributária tem potencial para alterar a lógica de localização, abastecimento e operação das empresas brasileiras.
Os shopping centers que compreenderem esse movimento poderão assumir um papel ainda mais estratégico dentro das cidades, funcionando simultaneamente como centros de consumo, serviços, experiência, relacionamento e logística.
A verdadeira oportunidade da reforma tributária talvez não esteja na simplificação dos impostos. Ela pode estar na transformação dos shopping centers em uma das principais infraestruturas urbanas da nova economia brasileira.
Francisco Ritondaro é especialista em shoppings, outlets e varejo.
*Este texto reproduz a opinião do autor e não reflete necessariamente o posicionamento da Mercado&Consumo.
Imagem: Envato
