Quando os irmãos Ariel e Alexandre Frankel fundaram a desenvolvedora imobiliária Vitacon, em 2009, eles tinham como ideal que as pessoas pudessem morar perto de onde elas trabalham para não ficarem horas e horas no trânsito. A incorporadora é especializada em imóveis compactos em regiões de grande atividade empresarial.
O público desses imóveis é majoritariamente formado por investidores, que comprovam os apartamentos para locação. Dez anos depois, Alexandre transformou uma necessidade desse mercado em oportunidade e fundou a Housi, plataforma de moradia flexível 100% digital.
“Criamos a Housi para atender esse investidor que precisava de alguém para fazer o gerenciamento da unidade e trazer mais renda. Por outro lado, tem o inquilino-morador, que queria alugar unidade e o processo era superdifícil, com fiador e contratos fixos de 30 meses”, conta o fundador e CEO da Housi, em entrevista exclusiva à Mercado&Consumo.
Alexandre também comenta sobre a expansão desse modelo de negócio, que já está consolidado em países como Estados Unidos e Espanha, e sobre a oferta de serviços atrelada à moradia, que segue como tendência. “A gente tem que parar de pensar em vender o espaço para começar a vender uma solução de moradia e se preocupar com tudo o que uma pessoa precisa no ato de morar”, diz.
Confira, a seguir, os principais trechos da entrevista:
Mercado&Consumo: Em 2009, você criou a Vitacon, que é especializada em imóveis compactos em regiões de grande atividade comercial. Dez anos depois, em 2019, fundou a Housi, que é uma plataforma que permite alugar imóveis mobiliados de forma digital. Como essas duas operações se encaixam e se complementam?
Alexandre Frankel: Quando criei a Vitacon, a gente tinha o ideal de que as pessoas pudessem morar perto de onde elas trabalham para não ficarem horas e horas no trânsito. Criamos o conceito de supercompactas, que democratizam a moradia e permitem que as pessoas possam morar perto do trabalho a um preço mais acessível. E a gente vendia a maior parte dessas unidades para vendedores que tinham o intuito de ter renda imobiliária. Eles compravam uma unidade esperando ter uma rentabilidade passiva e isso não acontecia. Eu vi dessa dificuldade no mercado uma oportunidade incrível. Criamos a Housi para atender esse investidor que precisava de alguém para fazer o gerenciamento da unidade e trazer mais renda. Por outro lado, tem o inquilino-morador, que queria alugar unidade e o processo era superdifícil, com fiador e contratos fixos de 30 meses. Decidimos resolver essa grande dor do mercado, com uma locação instantânea digital e flexível. Os apartamentos são prontos para morar. A Housi criou o link que faltava para conectar o ativo imobiliário com o morador que procurava algo fácil e simples.
M&C: Na Vitacon, os principais clientes são os investidores e pessoas que precisam morar próximo do trabalho. Qual é o perfil de público que busca a Housi?
Alexandre Frankel: No começo, eram pessoas de 25 a 35 anos, no geral jovens executivos. Como crescemos muito e estamos com 200 mil unidades na base, hoje esse perfil é superamplo. Não existe mais um publico específico. Vai depender muito da característica do prédio. Se for perto de uma faculdade, será formado por estudantes. Em grandes centros urbanos é de executivos e por aí vai. A grande verdade é que as pessoas não querem mais comprar um imóvel e ficar numa dívida de 30 anos, com taxas e burocracias. Elas querem um modelo flexível, que não precisem perder toda a sua liquidez. Um dado bastante interessante é que 80% dos millenials não querem mais comprar o imóvel, assim como acontece no mercado automotivo, que as pessoas não querem mais comprar um automóvel. Essa tendência vai crescer nos próximos anos.
M&C: Em quantas cidades a Housi está presente e qual o número de unidades administradas atualmente?
Alexandre Frankel: São 200 mil apartamentos ou casas em 120 cidades que estão na nossa plataforma. Não são necessariamente administradas pela Housi, mas fazemos essa comercialização do aluguel flexível. Os imóveis da Vitacon representam cerca de 2% unidades. O nosso grande trabalho hoje é estar junto das incorporadoras e todos os desenvolvedores do Brasil ajudando a ter um produto alinhado com esse desejo do consumidor.
M&C: Com as mudanças no estilo de vida provocadas pela pandemia, as pessoas passaram a ficar mais tempo em casa, principalmente pelo home office e agora o modelo híbrido. Qual o impacto disso para vocês?
Alexandre Frankel: Muito impacto. A casa passou a ser o centro das pessoas. Antes da pandemia, elas ficavam cerca de 12 horas em casa. No pós-pandemia, ultrapassou 19 horas. Ou seja, as pessoas estão fazendo muito mais coisas dentro de casa. Elas trabalham, fazem comida, se exercitam e a casa passou a ser um centro com muito mais utilização, e não só onde dormia. Entendemos que uma das grandes funções da Housi é permitir essa multifuncionalidade da moradia.
M&C: Recentemente, a Housi criou um cashback token para que os clientes possam comercializar os criptoativos, armazenados em suas carteiras digitais, ou trocá-lo por outros tipos de ativos. De que forma tecnologias como tokens, criptomoedas e blockchain podem ser usadas na hora de uma pessoa escolher onde vai morar?
Alexandre Frankel: Isso tem duas funções. O token representa a propriedade de um imóvel e permite o fracionamento e algo que seja transacionado sem burocracia. A custódia do título, que ficava no registro de imóveis, passa a ficar com o proprietário. Essa tecnologia vai dominar o mercado. As pessoas vão ter suas propriedades tokenizada de forma digital. Para o investidor imobiliário, isso é uma grande revolução. Ele pode ter, por exemplo, R$ 100 de um prédio e pode transacionar livremente aquele token. E reduz uma série de custos atrelados ao setor imobiliário. De certa forma, isso será uma revolução e uma democratização para o sistema, que terá mais ofertas e vamos conseguir alimentar essa deficiência de unidades imobiliárias. Estou superotimista. Esse prédio que estamos lançando, em São Paulo, é só o início de uma educação do nosso mercado.
M&C: Quais as principais vantagens dessa tecnologia para o proprietário do imóvel e como ela pode reduzir os custos para quem investe?
Alexandre Frankel: A primeira vantagem é que ele pode ser fracionado. Se eu quero investir num imóvel, eu tenho que ir e comprar por R$ 500 mil. Com o token, eu posso pegar esse imóvel e dividir em pequenos pedaços através de tokens e a pessoa com R$ 100 já pode investir nesse imóvel. Isso democratiza o investimento imobiliário. Há uma série de custos que são atrelados à burocracia de cartórios, registros, impostos e comissões, que o token tira e barateia. Outro ponto importante é a custódia. Quem fica com o token é o usuário. Se ele quiser vender ou usufruir desse token, ele fará isso de forma autônoma, o que gera liquidez para o mercado. O token possibilita uma série de ações que hoje são impossíveis para o mercado e, com isso, haverá mais investidores, recursos e moradias.
M&C: Como anda o mercado de aluguel de imóveis por assinatura em outros países?
Alexandre Frankel: Estamos muito atrasados. No Brasil, os imóveis são de propriedade de indivíduos, então é um mercado muito amador, que não tem um tratamento adequado para o inquilino e o proprietário. Em vários países, ele é altamente profissionalizado. Nos Estados Unidos existe um modelo, onde prédios inteiros são administrados por uma empresa profissional e as unidades são alugadas por uma pessoa que deseja alugar o apartamento. A negociação é feita com uma empresa e a experiência é toda diferenciada. No Brasil, o mercado é pulverizado e não profissionalizado. Quando a gente começa a colocar empresas e gestões profissionais, a experiência tem uma revolução muito grande, com atendimento 24 horas, velocidade para respostas, apartamentos padronizados com segurança. O mercado vai sofrer essa transformação. Isso já aconteceu na maioria dos países. Nos Estados Unidos, aconteceu há 30 anos, então, de certa forma, o Brasil está 30 anos atrasado de alguns países que já passaram por essa revolução, onde o número de pessoas que moram de aluguel já é maior do que o de pessoas que compram imóveis e no Brasil, dentro de alguns anos, vamos ter mais pessoas entrando no mercado alugando do que comprando a sua moradia.
M&C: A Housi tem feito parcerias com outras empresas, como a Brahma e Etna. Você acha que essa é uma tendência no setor imobiliário?
Alexandre Frankel: O setor imobiliário não pode pensar a casa de forma dissociada de tecnologia e serviços. Em outras palavras, a gente tem que parar de pensar em vender o espaço para começar a vender uma solução de moradia e se preocupar com tudo o que uma pessoa precisa no ato de morar – quem passeia com o cachorro, onde ela consume, carrega o carro elétrico, a segurança etc. Com isso, a pessoa tem uma qualidade de vida muito melhor e acredito que isso vai transformar a vida das pessoas, de forma muito similar de quando o celular somente discava e falava com outra pessoa e hoje ele é um instrumento com centenas de aplicativos e funcionalidades. A moradia passa a ser um elemento que resolve os afazeres do dia a dia, dando mais tempo e praticidade para as pessoas.
“A gente tem que parar de pensar em vender o espaço para começar a vender uma solução de moradia e se preocupar com tudo o que uma pessoa precisa no ato de morar.
M&C: Quais os planos das empresas para os próximos anos, incluindo a internacionalização dos negócios?
Alexandre Frankel: A internacionalização já está no nosso radar e, em breve, a gente deve anunciar. Vamos expandir mais pelo Brasil, pois existe um mercado gigantesco. São milhares de cidades que não têm oferta adequada de moradia flexível. Acredito muito que a moradia flexível agora está muito relacionada ao trabalho remoto. Vamos trazer uma gama muito grande de serviços para moradia. As pessoas querem ter praticidade e mais tempo para usar como elas quiserem. Um dos grandes elementos do futuro é povoar os prédios e apartamentos de serviços. Por exemplo, colocar lavanderia automatizada, ter soluções de comida e um lugar de trabalho profissional dentro do prédio. Isso faz uma diferença muito grande na vida das pessoas, de forma que os imóveis mais antigos passam a ser obsoletos. Queremos criar uma revolução para que a moradia passe a gerar mais comodidade.
M&C: Em termos de crescimento, o que a Housi espera para os próximos anos?
Alexandre Frankel: Estamos em 120 cidades e devemos dobrar até o final do ano. O número de prédios. Devemos triplicar o número de prédios Housi, que são operados pela companhia. Estamos em uma rota de crescimento muito grande de associação com incorporadores e construtores. Devemos rodar um piloto da internacionalização, com parceiros que já atuam com a gente e têm propriedades fora do Brasil. Essa entrada vai ser muito suave porque existe um parceiro já atuando lá, com know-how. Vai ser muito mais fácil plugar a Housi e depois começamos a fazer isso de forma escalonada. Estamos vendo em um país e na América Latina e em um país europeu. Os dois estão adiantados, então não sei qual será primeiro.
M&C: Como você enxerga o mercado imobiliário para os próximos anos e quais os desafios?
Alexandre Frankel: O mercado imobiliário tem muitos desafios. Temos o privilégio de ter uma demanda de mais de 10 milhões de moradias, fora o déficit habitacional que já existe e supera 8 milhões de moradias. Isso é um mercado gigantesco e vamos ter que produzir novos modelos. Acredito em novos modelos, como a Housi está fazendo, podem revolucionar o mercado, apesar de todos os entraves que temos. Um dos de desafios do mercado é o funding, o capital, porque isso demanda muito dinheiro. O mercado de capitais tem que evoluir e o setor público tem que dar incentivos. Esse é um mercado muito monopolizado e está na mão de poucas empresas.
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